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    3. 國家能源局:增量配電網、微電網等可申報基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 試點項目

      國家能源局:增量配電網、微電網等可申報基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 試點項目

      發布日期:2021-07-05 瀏覽次數:25

      國家發展改革委發布關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知。通知指出,開展基礎設施REITs試點,對推動形成市場主導的投資內生增長機制,提升資本市場服務實體經濟的質效,構建投資領域新發展格局,具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作,高度重視、積極推動,盤活存量資產,促進形成投資良性循環。


      能源基礎設施,包括風電、光伏發電、水力發電、天然氣 發電、生物質發電、核電等清潔能源項目,特高壓輸電項目,增量配電網、微電網、充電基礎設施項目,分布式冷熱電項目。


      新型基礎設施。包括數據中心類、人工智能項目,5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目, 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。


      詳情如下:




      國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知


      發改投資〔2021〕958號


              各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委:


              為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,按照《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡稱“‘十四五’規劃《綱要》”),以及我委與中國證監會聯合印發的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱“40號文”)等要求,進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(以下簡稱“基礎設施REITs”)試點工作,現就有關事項通知如下:


      一、不斷深化認識,加強支持引導


      (一)充分認識基礎設施REITs的重要意義。“十四五”規劃《綱要》提出,推動基礎設施REITs健康發展,有效盤活存量資產,形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點,對推動形成市場主導的投資內生增長機制,提升資本市場服務實體經濟的質效,構建投資領域新發展格局,具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作,高度重視、積極推動,盤活存量資產,促進形成投資良性循環。


      (二)結合本地實際加大工作力度。各地發展改革委要充分發揮在發展規劃、投資管理、項目建設等方面的經驗,做好項目儲備,加強協調服務,幫助解決問題,促進市場培育,充分調動各類原始權益人的積極性。鼓勵結合本地區實際情況,研究出臺有針對性的支持措施,促進基礎設施REITs市場健康發展。


      (三)加強政策解讀和宣傳培訓。采取多種方式加強政策解讀,總結推廣典型經驗,宣傳推介成功案例,推動有關方面充分認識基礎設施REITs的重要意義和積極作用。組織開展多種類型的業務培訓,幫助有關部門、地方政府、原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、中介機構等,掌握和了解與基礎設施REITs相關的政策法規、管理要求,進一步熟悉基礎設施REITs的操作規則,不斷提升參與試點的意愿和能力。


      二、加強項目管理和協調服務


      (四)加強項目儲備管理。及時梳理匯總本地區基礎設施REITs試點項目,將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫,做到應入盡入,未納入項目庫的項目不得申報參與試點。督促有關方面適時更新項目信息,動態掌握入庫項目進展,及時剔除不符合要求的項目,切實保障入庫項目質量。


      (五)推動落實項目條件。對納入項目庫的意向項目,要結合發展需要和項目情況,推動做好相關準備工作。對儲備項目,要及時掌握項目進展,與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所、有關行業管理部門、有關行政審批部門等加強溝通,依法依規辦理相關手續,幫助落實發行基礎設施REITs的各項條件。


      (六)充分發揮政府投資引導作用。用好引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示范專項,支持回收資金投入的新項目加快開工建設,促進形成投資良性循環。在安排中央預算內投資、地方政府專項債券時,對使用回收資金投入的新項目,以及在盤活存量資產方面取得積極成效的項目單位,可在同等條件下優先支持,充分調動盤活存量積極性。


      三、嚴把項目質量關


      (七)規范編制申報材料。督促指導項目原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等有關方面,嚴格落實本通知規定,按照統一的申報要求,認真編制項目申報材料。項目申報材料應真實、完整、有效,不得存在虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏等情況。


      (八)切實保障項目質量。嚴格按照試點有關政策規定、項目條件、操作規范和工作程序,堅持標準、寧缺毋濫,認真把關申報項目質量,成熟一個、申報一個。項目申報工作要對各種所有制企業、本地和外埠企業一視同仁、公平對待。優先支持貫徹新發展理念,有利于促進實現碳達峰碳中和目標、保障和改善民生、推動區域協調發展、推進縣城補短板強弱項、增強創新能力等的基礎設施項目。


      (九)提高申報工作效率。各地發展改革委要在嚴格防范風險前提下,切實承擔責任,優化工作流程,及時向我委申報項目,不符合試點條件和要求的項目不得申報。如相關省級發展改革委向我委申報明顯不符合要求且情況比較嚴重的項目,我委一定時間內將不再受理該省級發展改革委項目申報。我委將持續完善工作程序,進一步提高工作效率,及時將有關項目推薦至中國證監會、滬深證券交易所。


      四、促進基礎設施REITs長期健康發展


      (十)引導回收資金用于新項目建設。引導原始權益人履行承諾,將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設,確保新項目符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求。加強跟蹤服務,對回收資金擬投入的新項目,協調加快前期工作和開工建設進度,盡快形成實物工作量。對原始權益人未按承諾將回收資金投入到相關項目的,要及時督促落實。


      (十一)促進存續項目穩定運營。推動基金管理人與運營管理機構健全激勵約束機制,提高運營效率,提升服務水平,保障基金存續期間項目持續穩定運營。引導運營管理機構依法合規運營,處理好基礎設施項目公益性和商業性關系,切實保障公共利益,防范化解潛在風險。


      (十二)加強投融資機制創新。鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式,開展投融資創新,打通投資合理退出渠道,形成投融資閉環,推動企業長期健康發展。探索結合本地區實際,加強項目和行業優化整合,提升原始權益人資產規模和質量。深化投融資體制改革,多措并舉吸引社會資本參與盤活存量資產,促進“兩新一重”和補短板項目建設。


      五、加強部門協作和政策落實


      (十三)加強與相關部門溝通合作。各地發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所密切協作配合,加強信息共享,共同穩妥推進試點相關工作。加強與本地區行業管理、城鄉規劃、土地管理、生態環境、住房城鄉建設、國資監管等部門溝通交流,協調解決項目推進過程中存在的問題,促進形成工作合力。


      (十四)抓好政策貫徹落實。嚴格落實40號文,以及國家發展改革委、中國證監會相關工作要求,確保試點工作穩妥推進。不得出臺不符合40號文等精神的配套文件,不得違反40號文等明確的規則、規范、條件和程序推薦項目。對向不符合40號文等精神的項目提供發行基礎設施REITs相關服務的中介機構,及時進行提醒和約談。


      自本通知發布之日起,基礎設施REITs試點項目申報等有關工作依照本通知執行。


      特此通知。


      附件:基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報要求


      國家發展改革委


      2021年6月29日


      基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 試點項目申報要求


      一、試點區域和行業范圍


      (一)全國各地區符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域,符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。


      (二)試點主要包括下列行業:


      1. 交通基礎設施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。


      2. 能源基礎設施。包括風電、光伏發電、水力發電、天然氣發電、生物質發電、核電等清潔能源項目,特高壓輸電項目,增量配電網、微電網、充電基礎設施項目,分布式冷熱電項目。


      3. 市政基礎設施。包括城鎮供水、供電、供氣、供熱項目, 以及停車場項目。


      4. 生態環保基礎設施。包括城鎮污水垃圾處理及資源化利用環境基礎設施、固廢危廢醫廢處理環境基礎設施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎設施項目。


      5. 倉儲物流基礎設施。應為面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫,包括通用倉庫以及冷庫等專業倉庫。


      6. 園區基礎設施。位于自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區、戰略性新興產業集群的研發平臺、工業廠房、創業孵化器、產業加速器、產業發展服務平臺等園區基礎設施。其中,國家級與省級開發區以《中國開發區審核公告目錄(2018 年版)》發布名單為準,戰略性新興產業集群以國家發展改革委公布名單為準。


      7. 新型基礎設施。包括數據中心類、人工智能項目,5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目, 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。


      8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。


      9. 探索在其他基礎設施領域開展試點。


      (1) 具有供水、發電等功能的水利設施;


      (2) 自然文化遺產、國家 AAAAA 級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施,其中自然文化遺產以《世界遺產名錄》為準。


      酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地,租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。


      二、項目基本條件


      (三)項目應成熟穩定,滿足以下條件:


      1. 基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確,發起人(原始權益人)依法合規直接或間接擁有項目所有權、特許經營權或經營收益權。項目公司依法持有擬發行基礎設施 REITs 的底層資產。


      2. 土地使用依法合規。


      (1) 對項目公司擁有土地使用權的非 PPP(含特許經營)類項目。如項目以劃撥方式取得土地使用權, 土地所在地的市(縣)人民政府或自然資源行政主管部門應對項目以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議;如項目以協議出讓方式取得土地使用權,原土地出讓合同簽署機構(或按現行規定承擔相應職責的機構)應對項目以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議;如項目以招拍掛出讓或二級市場交易方式取得土地使用權,應說明取得土地使用權的具體方式、出讓(轉讓)方、取得時間及相關前置審批事項。


      (2) 對項目公司擁有土地使用權的 PPP(含特許經營)類項目。發起人(原始權益人)和基金管理人應就土地使用權作出包含以下內容的承諾:項目估值中不含項目使用土地的土地使用權市場價值,基金存續期間不轉移項目涉及土地的使用權(政府相關部門另有要求的除外),基金清算時或特許經營權等相關權利到期時將按照特許經營權等協議約定以及政府相關部門的要求處理相關土地使用權。


      (3) 對項目公司不擁有土地使用權的項目。應說明土地使用權擁有人取得土地使用權的具體方式、出讓(轉讓)方和取得時間等相關情況,土地使用權擁有人與項目公司之間的關系,以及說明項目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限,分析使用成本的合理性,并提供相關證明材料。


      3. 基礎設施項目具有可轉讓性。


      (1) 發起人(原始權益人)、項目公司相關股東已履行內部決策程序,并協商一致同意轉讓。


      (2) 如相關規定或協議對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經營權、經營收益權、建筑物及構筑物轉讓或相關資產處置存在任何限定條件、特殊規定約定的,相關有權部門或協議簽署機構應對項目以 100% 股權轉讓方式發行基礎設施REITs 無異議,確保項目轉讓符合相關要求或相關限定具備解除條件。


      (3) 對 PPP(含特許經營)類項目,PPP(含特許經營)協議簽署機構、行業主管部門應對項目以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議。


      4. 基礎設施項目成熟穩定。


      (1) 項目運營時間原則上不低于 3 年。對已能夠實現長期穩定收益的項目,可適當降低運營年限要求。


      (2) 項目現金流投資回報良好,近 3 年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。


      (3) 項目收益持續穩定且來源合理分散,直接或穿透后來源于多個現金流提供方。因商業模式或者經營業態等原因,現金流提供方較少的,重要現金流提供方應當資質優良,財務情況穩健。


      (4) 預計未來 3 年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/ 目標不動產評估凈值)原則上不低于 4%。


      5. 資產規模符合要求。


      (1) 首次發行基礎設施 REITs 的項目,當期目標不動產評估凈值原則上不低于 10 億元。


      (2) 發起人(原始權益人)具有較強擴募能力,以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施 REITs 的各類資產規模(如高速公路通車里程、園區建筑面積、污水處理規模等) 原則上不低于擬首次發行基礎設施 REITs 資產規模的 2 倍。


      6. 發起人(原始權益人)等參與方符合要求。


      (1) 優先支持有一定知名度和影響力的行業龍頭企業的項目。


      (2) 發起人(原始權益人)、項目公司、基金管理人、資產支持證券管理人、基礎設施運營管理機構近 3 年在投資建設、生產運營、金融監管、市場監管、稅務等方面無重大違法違規記錄。項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題或重大合同糾紛。


      三、申報材料要求


      (四)項目申報材料應符合以下條件:


      1. 項目申報材料須包含基礎設施 REITs 設立方案等項目基本情況、依法依規取得固定資產投資管理手續等項目合規情況,以及產權證書、政府批復文件或無異議函、相關方承諾函等項目證明材料。


      2. 發起人(原始權益人)應嚴格按照本申報要求準備項目申報材料。國家發展改革委向中國證監會推薦項目時,將以適當方式一并轉送項目申報材料中的有關內容。


      3. 發起人(原始權益人)對材料真實性、有效性、合規性、完備性負責。對缺少相關材料、未辦理相關手續,以及需要說明的重大問題等,發起人(原始權益人)要在項目申報材料中對有關情況和原因進行詳細說明。


      四、項目申報程序


      (五)項目應按照以下程序申報:


      1. 各地發展改革委組織發起人(原始權益人)等有關方面選擇優質項目,納入全國基礎設施 REITs 試點項目庫。


      2. 發起人(原始權益人)選擇符合條件的入庫項目,向項目所在地省級發展改革委報送試點項目申報材料。未納入全國基礎設施 REITs 試點項目庫的項目不得申報。


      3. 發起人(原始權益人)擬整合跨地區的多個項目一次性發行基礎設施 REITs 產品的,應向注冊地省級發展改革委報送完整的項目申報材料,并分別向相關省級發展改革委報送涉及該地區的項目材料;發起人(原始權益人)注冊地省級發展改革委對本地區項目和基礎設施 REITs 發行總體方案審查把關,其他相關省級發展改革委對本地區項目審查把關。


      發起人(原始權益人)為中央企業的跨地區打包項目,有關中央企業可將申報請示文件和項目申報材料直接報送國家發展改革委,同時須附項目所在地省級發展改革委意見。


      對于項目收益是否滿足試點基本條件,需以打包后項目整體收益進行判斷。


      4. 對本地區符合相關條件、擬推薦開展試點的項目,省級發展改革委向國家發展改革委上報項目申報請示文件和項目申報材料,或為有關中央企業出具意見。項目申報請示文件或省級發展改革委為中央企業出具的意見中,需包含“經初步評估,所推薦項目符合國家重大戰略、發展規劃、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度,以及試點區域、行業等相關要求, 推薦該項目開展基礎設施 REITs 試點”的表述。


      5. 國家發展改革委根據項目申報材料,對項目進行綜合評估后,確定擬向中國證監會推薦的項目名單。國家發展改革委推薦項目時一并將有關項目材料轉送中國證監會。


      五、項目審查內容


      (六)符合宏觀管理政策要求。主要包括:


      1. 符合國家重大戰略、國家宏觀調控政策有關要求。


      2. 符合國民經濟和社會發展總體規劃、有關專項規劃和區域規劃(實施方案)要求。


      3. 符合《產業結構調整指導目錄》和相關行業政策規定,符合行業發展相關要求。


      4. 外商投資項目還需符合外商投資管理有關要求。


      (七)依法依規取得固定資產投資管理相關手續。主要包括:


      1. 項目審批、核準或備案手續。


      2. 規劃、用地、環評、施工許可手續。


      3. 竣工驗收報告(或建設、勘察、設計、施工、監理“五方驗收單”,或政府批復的項目轉入商運文件)。


      4. 外商投資項目應取得國家利用外資有關手續。


      5. 依據相關法律法規應辦理的其他必要手續。


      項目投資管理手續的合法合規性,應以辦理時的法律法規、規章制度、國家政策等為判定依據。項目無需辦理上述手續的, 應說明有關情況,并提供證明材料。項目投資管理手續缺失的, 應依法依規補辦相關手續,或以適當方式取得相關部門認可;如現行法律法規、規章制度、政策文件等明確無需辦理的,應對有關情況作出詳細說明,并提供項目所在地相關部門或機構出具的證明材料。


      (八)PPP(含特許經營)類項目還需滿足以下條件:


      1. 2015 年 6 月以前采用 BOT、TOT、股權投資等模式實施的特許經營類項目,應符合當時國家關于特許經營管理相關規定。2015 年 6 月以后批復實施的特許經營類項目,應符合《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》(國家發展改革委等 6 部委第 25號令)有關規定。


      2. 2015 年 6 月以后批復實施的非特許經營類 PPP 項目,應符合國家關于規范有序推廣 PPP 模式的規定,已批復 PPP 項目實施方案,通過公開招標等競爭方式確定社會資本方,并依照法定程序規范簽訂 PPP 合同。


      3. 收入來源以使用者付費(包括按照穿透原則實質為使用者支付費用)為主。收入來源含地方政府補貼的,需在依法依規簽訂的 PPP 合同或特許經營協議中有明確約定。


      4. 項目運營穩健、正常,未出現暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。


      (九)鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板項目建設,具體應滿足以下要求:


      1. 回收資金應明確具體用途,包括具體項目、使用方式和預計使用規模等。在符合國家政策及企業主營業務要求的條件下, 回收資金可跨區域、跨行業使用。


      2. 90%(含)以上的凈回收資金(指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等的資金后的回收資金)應當用于在建項目或前期工作成熟的新項目。


      3. 鼓勵以資本金注入方式將回收資金用于項目建設。


      (十)促進基礎設施持續健康平穩運營,應滿足以下條件:


      1. 基礎設施運營管理機構具備豐富的項目運營管理經驗,配備充足的運營管理人員,公司治理與財務狀況良好,具有持續經營能力。


      2. 基金管理人與運營管理機構之間建立合理的激勵和約束機制,明確獎懲標準。


      3. 明確界定運營管理權責利關系,并約定解聘、更換運營管理機構的條件和程序。


      六、中介機構要求


      (十一)為項目申報提供服務的中介機構,包括法律顧問、財務顧問、評估機構、稅務咨詢顧問、審計機構等,應依法依規履行相關職責,保證出具的相關材料科學、合規、真實、全面、準確。


      (十二)發起人(原始權益人)選擇的律師事務所和會計師事務所近 3 年未發生重大違法違規事件,未受到國家行政機關或監管機構行政處罰。律師事務所出具法律意見書應經律師事務所負責人及承辦律師簽字。會計師事務所出具審計報告應經有關注冊會計師簽字和蓋章。


      (十三)如相關中介機構對項目合法合規性等重大問題應發現而未發現,或與發起人(原始權益人)、基金管理人等串通、隱瞞相關情況,或出具法律意見書、審計報告、資產評估報告或其他相關報告有虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏,或不符合上述相關要求而故意隱瞞等,國家發展改革委不予推薦,已推薦的建議取消,并將相關情況反饋中介機構主管部門。


      七、其他工作要求


      (十四)發起人(原始權益人)、基金管理人應按照有關規定和要求,對如實辦理相關事項的承諾、并表或出表管理的情況說明、擬納稅方案向稅務部門書面報告情況(如需)、需說明的重大問題等進行準確完整的信息披露。


      (十五)向省級發展改革委報送項目申報材料之日起一年內擬進行改建擴建的,應說明具體計劃、進展情況及保障項目持續運營的相關措施。


      (十六)基礎設施 REITs 擴募有關項目申報工作也應符合本申報要求相關規定,可根據項目具體情況適當簡化。


      (十七)項目由國家發展改革委推薦至中國證監會后,如需更換基金管理人、律師事務所、會計師事務所等機構,發起人


      (原始權益人)須按本申報要求,及時將機構更換涉及的項目申報材料相關內容報送國家發展改革委備案和復核,并說明更換原因。國家發展改革委將以適當方式向中國證監會反饋有關復核意見。


      (十八)各省級發展改革委與當地中國證監會派出機構等協商一致,并經國家發展改革委和中國證監會初步同意,可按程序上報其他對盤活存量資產、促進投資良性循環、加強基礎設施領域補短板、推動經濟社會高質量發展具有特殊示范意義的項目。


      (十九)項目還應滿足國家發展改革委和中國證監會提出的其他工作要求。

      國家發展改革委發布關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知。通知指出,開展基礎設施REITs試點,對推動形成市場主導的投資內生增長機制,提升資本市場服務實體經濟的質效,構建投資領域新發展格局,具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作,高度重視、積極推動,盤活存量資產,促進形成投資良性循環。


      能源基礎設施,包括風電、光伏發電、水力發電、天然氣 發電、生物質發電、核電等清潔能源項目,特高壓輸電項目,增量配電網、微電網、充電基礎設施項目,分布式冷熱電項目。


      新型基礎設施。包括數據中心類、人工智能項目,5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目, 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。


      詳情如下:




      國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知


      發改投資〔2021〕958號


              各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委:


              為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,按照《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡稱“‘十四五’規劃《綱要》”),以及我委與中國證監會聯合印發的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱“40號文”)等要求,進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(以下簡稱“基礎設施REITs”)試點工作,現就有關事項通知如下:


      一、不斷深化認識,加強支持引導


      (一)充分認識基礎設施REITs的重要意義。“十四五”規劃《綱要》提出,推動基礎設施REITs健康發展,有效盤活存量資產,形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點,對推動形成市場主導的投資內生增長機制,提升資本市場服務實體經濟的質效,構建投資領域新發展格局,具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作,高度重視、積極推動,盤活存量資產,促進形成投資良性循環。


      (二)結合本地實際加大工作力度。各地發展改革委要充分發揮在發展規劃、投資管理、項目建設等方面的經驗,做好項目儲備,加強協調服務,幫助解決問題,促進市場培育,充分調動各類原始權益人的積極性。鼓勵結合本地區實際情況,研究出臺有針對性的支持措施,促進基礎設施REITs市場健康發展。


      (三)加強政策解讀和宣傳培訓。采取多種方式加強政策解讀,總結推廣典型經驗,宣傳推介成功案例,推動有關方面充分認識基礎設施REITs的重要意義和積極作用。組織開展多種類型的業務培訓,幫助有關部門、地方政府、原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、中介機構等,掌握和了解與基礎設施REITs相關的政策法規、管理要求,進一步熟悉基礎設施REITs的操作規則,不斷提升參與試點的意愿和能力。


      二、加強項目管理和協調服務


      (四)加強項目儲備管理。及時梳理匯總本地區基礎設施REITs試點項目,將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫,做到應入盡入,未納入項目庫的項目不得申報參與試點。督促有關方面適時更新項目信息,動態掌握入庫項目進展,及時剔除不符合要求的項目,切實保障入庫項目質量。


      (五)推動落實項目條件。對納入項目庫的意向項目,要結合發展需要和項目情況,推動做好相關準備工作。對儲備項目,要及時掌握項目進展,與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所、有關行業管理部門、有關行政審批部門等加強溝通,依法依規辦理相關手續,幫助落實發行基礎設施REITs的各項條件。


      (六)充分發揮政府投資引導作用。用好引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示范專項,支持回收資金投入的新項目加快開工建設,促進形成投資良性循環。在安排中央預算內投資、地方政府專項債券時,對使用回收資金投入的新項目,以及在盤活存量資產方面取得積極成效的項目單位,可在同等條件下優先支持,充分調動盤活存量積極性。


      三、嚴把項目質量關


      (七)規范編制申報材料。督促指導項目原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等有關方面,嚴格落實本通知規定,按照統一的申報要求,認真編制項目申報材料。項目申報材料應真實、完整、有效,不得存在虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏等情況。


      (八)切實保障項目質量。嚴格按照試點有關政策規定、項目條件、操作規范和工作程序,堅持標準、寧缺毋濫,認真把關申報項目質量,成熟一個、申報一個。項目申報工作要對各種所有制企業、本地和外埠企業一視同仁、公平對待。優先支持貫徹新發展理念,有利于促進實現碳達峰碳中和目標、保障和改善民生、推動區域協調發展、推進縣城補短板強弱項、增強創新能力等的基礎設施項目。


      (九)提高申報工作效率。各地發展改革委要在嚴格防范風險前提下,切實承擔責任,優化工作流程,及時向我委申報項目,不符合試點條件和要求的項目不得申報。如相關省級發展改革委向我委申報明顯不符合要求且情況比較嚴重的項目,我委一定時間內將不再受理該省級發展改革委項目申報。我委將持續完善工作程序,進一步提高工作效率,及時將有關項目推薦至中國證監會、滬深證券交易所。


      四、促進基礎設施REITs長期健康發展


      (十)引導回收資金用于新項目建設。引導原始權益人履行承諾,將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設,確保新項目符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求。加強跟蹤服務,對回收資金擬投入的新項目,協調加快前期工作和開工建設進度,盡快形成實物工作量。對原始權益人未按承諾將回收資金投入到相關項目的,要及時督促落實。


      (十一)促進存續項目穩定運營。推動基金管理人與運營管理機構健全激勵約束機制,提高運營效率,提升服務水平,保障基金存續期間項目持續穩定運營。引導運營管理機構依法合規運營,處理好基礎設施項目公益性和商業性關系,切實保障公共利益,防范化解潛在風險。


      (十二)加強投融資機制創新。鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式,開展投融資創新,打通投資合理退出渠道,形成投融資閉環,推動企業長期健康發展。探索結合本地區實際,加強項目和行業優化整合,提升原始權益人資產規模和質量。深化投融資體制改革,多措并舉吸引社會資本參與盤活存量資產,促進“兩新一重”和補短板項目建設。


      五、加強部門協作和政策落實


      (十三)加強與相關部門溝通合作。各地發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所密切協作配合,加強信息共享,共同穩妥推進試點相關工作。加強與本地區行業管理、城鄉規劃、土地管理、生態環境、住房城鄉建設、國資監管等部門溝通交流,協調解決項目推進過程中存在的問題,促進形成工作合力。


      (十四)抓好政策貫徹落實。嚴格落實40號文,以及國家發展改革委、中國證監會相關工作要求,確保試點工作穩妥推進。不得出臺不符合40號文等精神的配套文件,不得違反40號文等明確的規則、規范、條件和程序推薦項目。對向不符合40號文等精神的項目提供發行基礎設施REITs相關服務的中介機構,及時進行提醒和約談。


      自本通知發布之日起,基礎設施REITs試點項目申報等有關工作依照本通知執行。


      特此通知。


      附件:基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報要求


      國家發展改革委


      2021年6月29日


      基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 試點項目申報要求


      一、試點區域和行業范圍


      (一)全國各地區符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域,符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。


      (二)試點主要包括下列行業:


      1. 交通基礎設施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。


      2. 能源基礎設施。包括風電、光伏發電、水力發電、天然氣發電、生物質發電、核電等清潔能源項目,特高壓輸電項目,增量配電網、微電網、充電基礎設施項目,分布式冷熱電項目。


      3. 市政基礎設施。包括城鎮供水、供電、供氣、供熱項目, 以及停車場項目。


      4. 生態環保基礎設施。包括城鎮污水垃圾處理及資源化利用環境基礎設施、固廢危廢醫廢處理環境基礎設施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎設施項目。


      5. 倉儲物流基礎設施。應為面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫,包括通用倉庫以及冷庫等專業倉庫。


      6. 園區基礎設施。位于自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區、戰略性新興產業集群的研發平臺、工業廠房、創業孵化器、產業加速器、產業發展服務平臺等園區基礎設施。其中,國家級與省級開發區以《中國開發區審核公告目錄(2018 年版)》發布名單為準,戰略性新興產業集群以國家發展改革委公布名單為準。


      7. 新型基礎設施。包括數據中心類、人工智能項目,5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目, 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。


      8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。


      9. 探索在其他基礎設施領域開展試點。


      (1) 具有供水、發電等功能的水利設施;


      (2) 自然文化遺產、國家 AAAAA 級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施,其中自然文化遺產以《世界遺產名錄》為準。


      酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地,租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。


      二、項目基本條件


      (三)項目應成熟穩定,滿足以下條件:


      1. 基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確,發起人(原始權益人)依法合規直接或間接擁有項目所有權、特許經營權或經營收益權。項目公司依法持有擬發行基礎設施 REITs 的底層資產。


      2. 土地使用依法合規。


      (1) 對項目公司擁有土地使用權的非 PPP(含特許經營)類項目。如項目以劃撥方式取得土地使用權, 土地所在地的市(縣)人民政府或自然資源行政主管部門應對項目以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議;如項目以協議出讓方式取得土地使用權,原土地出讓合同簽署機構(或按現行規定承擔相應職責的機構)應對項目以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議;如項目以招拍掛出讓或二級市場交易方式取得土地使用權,應說明取得土地使用權的具體方式、出讓(轉讓)方、取得時間及相關前置審批事項。


      (2) 對項目公司擁有土地使用權的 PPP(含特許經營)類項目。發起人(原始權益人)和基金管理人應就土地使用權作出包含以下內容的承諾:項目估值中不含項目使用土地的土地使用權市場價值,基金存續期間不轉移項目涉及土地的使用權(政府相關部門另有要求的除外),基金清算時或特許經營權等相關權利到期時將按照特許經營權等協議約定以及政府相關部門的要求處理相關土地使用權。


      (3) 對項目公司不擁有土地使用權的項目。應說明土地使用權擁有人取得土地使用權的具體方式、出讓(轉讓)方和取得時間等相關情況,土地使用權擁有人與項目公司之間的關系,以及說明項目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限,分析使用成本的合理性,并提供相關證明材料。


      3. 基礎設施項目具有可轉讓性。


      (1) 發起人(原始權益人)、項目公司相關股東已履行內部決策程序,并協商一致同意轉讓。


      (2) 如相關規定或協議對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經營權、經營收益權、建筑物及構筑物轉讓或相關資產處置存在任何限定條件、特殊規定約定的,相關有權部門或協議簽署機構應對項目以 100% 股權轉讓方式發行基礎設施REITs 無異議,確保項目轉讓符合相關要求或相關限定具備解除條件。


      (3) 對 PPP(含特許經營)類項目,PPP(含特許經營)協議簽署機構、行業主管部門應對項目以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議。


      4. 基礎設施項目成熟穩定。


      (1) 項目運營時間原則上不低于 3 年。對已能夠實現長期穩定收益的項目,可適當降低運營年限要求。


      (2) 項目現金流投資回報良好,近 3 年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。


      (3) 項目收益持續穩定且來源合理分散,直接或穿透后來源于多個現金流提供方。因商業模式或者經營業態等原因,現金流提供方較少的,重要現金流提供方應當資質優良,財務情況穩健。


      (4) 預計未來 3 年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/ 目標不動產評估凈值)原則上不低于 4%。


      5. 資產規模符合要求。


      (1) 首次發行基礎設施 REITs 的項目,當期目標不動產評估凈值原則上不低于 10 億元。


      (2) 發起人(原始權益人)具有較強擴募能力,以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施 REITs 的各類資產規模(如高速公路通車里程、園區建筑面積、污水處理規模等) 原則上不低于擬首次發行基礎設施 REITs 資產規模的 2 倍。


      6. 發起人(原始權益人)等參與方符合要求。


      (1) 優先支持有一定知名度和影響力的行業龍頭企業的項目。


      (2) 發起人(原始權益人)、項目公司、基金管理人、資產支持證券管理人、基礎設施運營管理機構近 3 年在投資建設、生產運營、金融監管、市場監管、稅務等方面無重大違法違規記錄。項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題或重大合同糾紛。


      三、申報材料要求


      (四)項目申報材料應符合以下條件:


      1. 項目申報材料須包含基礎設施 REITs 設立方案等項目基本情況、依法依規取得固定資產投資管理手續等項目合規情況,以及產權證書、政府批復文件或無異議函、相關方承諾函等項目證明材料。


      2. 發起人(原始權益人)應嚴格按照本申報要求準備項目申報材料。國家發展改革委向中國證監會推薦項目時,將以適當方式一并轉送項目申報材料中的有關內容。


      3. 發起人(原始權益人)對材料真實性、有效性、合規性、完備性負責。對缺少相關材料、未辦理相關手續,以及需要說明的重大問題等,發起人(原始權益人)要在項目申報材料中對有關情況和原因進行詳細說明。


      四、項目申報程序


      (五)項目應按照以下程序申報:


      1. 各地發展改革委組織發起人(原始權益人)等有關方面選擇優質項目,納入全國基礎設施 REITs 試點項目庫。


      2. 發起人(原始權益人)選擇符合條件的入庫項目,向項目所在地省級發展改革委報送試點項目申報材料。未納入全國基礎設施 REITs 試點項目庫的項目不得申報。


      3. 發起人(原始權益人)擬整合跨地區的多個項目一次性發行基礎設施 REITs 產品的,應向注冊地省級發展改革委報送完整的項目申報材料,并分別向相關省級發展改革委報送涉及該地區的項目材料;發起人(原始權益人)注冊地省級發展改革委對本地區項目和基礎設施 REITs 發行總體方案審查把關,其他相關省級發展改革委對本地區項目審查把關。


      發起人(原始權益人)為中央企業的跨地區打包項目,有關中央企業可將申報請示文件和項目申報材料直接報送國家發展改革委,同時須附項目所在地省級發展改革委意見。


      對于項目收益是否滿足試點基本條件,需以打包后項目整體收益進行判斷。


      4. 對本地區符合相關條件、擬推薦開展試點的項目,省級發展改革委向國家發展改革委上報項目申報請示文件和項目申報材料,或為有關中央企業出具意見。項目申報請示文件或省級發展改革委為中央企業出具的意見中,需包含“經初步評估,所推薦項目符合國家重大戰略、發展規劃、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度,以及試點區域、行業等相關要求, 推薦該項目開展基礎設施 REITs 試點”的表述。


      5. 國家發展改革委根據項目申報材料,對項目進行綜合評估后,確定擬向中國證監會推薦的項目名單。國家發展改革委推薦項目時一并將有關項目材料轉送中國證監會。


      五、項目審查內容


      (六)符合宏觀管理政策要求。主要包括:


      1. 符合國家重大戰略、國家宏觀調控政策有關要求。


      2. 符合國民經濟和社會發展總體規劃、有關專項規劃和區域規劃(實施方案)要求。


      3. 符合《產業結構調整指導目錄》和相關行業政策規定,符合行業發展相關要求。


      4. 外商投資項目還需符合外商投資管理有關要求。


      (七)依法依規取得固定資產投資管理相關手續。主要包括:


      1. 項目審批、核準或備案手續。


      2. 規劃、用地、環評、施工許可手續。


      3. 竣工驗收報告(或建設、勘察、設計、施工、監理“五方驗收單”,或政府批復的項目轉入商運文件)。


      4. 外商投資項目應取得國家利用外資有關手續。


      5. 依據相關法律法規應辦理的其他必要手續。


      項目投資管理手續的合法合規性,應以辦理時的法律法規、規章制度、國家政策等為判定依據。項目無需辦理上述手續的, 應說明有關情況,并提供證明材料。項目投資管理手續缺失的, 應依法依規補辦相關手續,或以適當方式取得相關部門認可;如現行法律法規、規章制度、政策文件等明確無需辦理的,應對有關情況作出詳細說明,并提供項目所在地相關部門或機構出具的證明材料。


      (八)PPP(含特許經營)類項目還需滿足以下條件:


      1. 2015 年 6 月以前采用 BOT、TOT、股權投資等模式實施的特許經營類項目,應符合當時國家關于特許經營管理相關規定。2015 年 6 月以后批復實施的特許經營類項目,應符合《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》(國家發展改革委等 6 部委第 25號令)有關規定。


      2. 2015 年 6 月以后批復實施的非特許經營類 PPP 項目,應符合國家關于規范有序推廣 PPP 模式的規定,已批復 PPP 項目實施方案,通過公開招標等競爭方式確定社會資本方,并依照法定程序規范簽訂 PPP 合同。


      3. 收入來源以使用者付費(包括按照穿透原則實質為使用者支付費用)為主。收入來源含地方政府補貼的,需在依法依規簽訂的 PPP 合同或特許經營協議中有明確約定。


      4. 項目運營穩健、正常,未出現暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。


      (九)鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板項目建設,具體應滿足以下要求:


      1. 回收資金應明確具體用途,包括具體項目、使用方式和預計使用規模等。在符合國家政策及企業主營業務要求的條件下, 回收資金可跨區域、跨行業使用。


      2. 90%(含)以上的凈回收資金(指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等的資金后的回收資金)應當用于在建項目或前期工作成熟的新項目。


      3. 鼓勵以資本金注入方式將回收資金用于項目建設。


      (十)促進基礎設施持續健康平穩運營,應滿足以下條件:


      1. 基礎設施運營管理機構具備豐富的項目運營管理經驗,配備充足的運營管理人員,公司治理與財務狀況良好,具有持續經營能力。


      2. 基金管理人與運營管理機構之間建立合理的激勵和約束機制,明確獎懲標準。


      3. 明確界定運營管理權責利關系,并約定解聘、更換運營管理機構的條件和程序。


      六、中介機構要求


      (十一)為項目申報提供服務的中介機構,包括法律顧問、財務顧問、評估機構、稅務咨詢顧問、審計機構等,應依法依規履行相關職責,保證出具的相關材料科學、合規、真實、全面、準確。


      (十二)發起人(原始權益人)選擇的律師事務所和會計師事務所近 3 年未發生重大違法違規事件,未受到國家行政機關或監管機構行政處罰。律師事務所出具法律意見書應經律師事務所負責人及承辦律師簽字。會計師事務所出具審計報告應經有關注冊會計師簽字和蓋章。


      (十三)如相關中介機構對項目合法合規性等重大問題應發現而未發現,或與發起人(原始權益人)、基金管理人等串通、隱瞞相關情況,或出具法律意見書、審計報告、資產評估報告或其他相關報告有虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏,或不符合上述相關要求而故意隱瞞等,國家發展改革委不予推薦,已推薦的建議取消,并將相關情況反饋中介機構主管部門。


      七、其他工作要求


      (十四)發起人(原始權益人)、基金管理人應按照有關規定和要求,對如實辦理相關事項的承諾、并表或出表管理的情況說明、擬納稅方案向稅務部門書面報告情況(如需)、需說明的重大問題等進行準確完整的信息披露。


      (十五)向省級發展改革委報送項目申報材料之日起一年內擬進行改建擴建的,應說明具體計劃、進展情況及保障項目持續運營的相關措施。


      (十六)基礎設施 REITs 擴募有關項目申報工作也應符合本申報要求相關規定,可根據項目具體情況適當簡化。


      (十七)項目由國家發展改革委推薦至中國證監會后,如需更換基金管理人、律師事務所、會計師事務所等機構,發起人


      (原始權益人)須按本申報要求,及時將機構更換涉及的項目申報材料相關內容報送國家發展改革委備案和復核,并說明更換原因。國家發展改革委將以適當方式向中國證監會反饋有關復核意見。


      (十八)各省級發展改革委與當地中國證監會派出機構等協商一致,并經國家發展改革委和中國證監會初步同意,可按程序上報其他對盤活存量資產、促進投資良性循環、加強基礎設施領域補短板、推動經濟社會高質量發展具有特殊示范意義的項目。


      (十九)項目還應滿足國家發展改革委和中國證監會提出的其他工作要求。

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